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Consultas Online

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Consulta formulada por:

ONG en el anonimato

¿Debemos considerar la nuda propiedad de la vivienda como donación o como pago anticipado?

10.04.13

Hola,

Colaboro con una Fundacion que mantiene una residencia de tercera edad y tenemos una duda a la hora de tratar la “donación”, de la nuda propiedad de una vivienda, propiedad de un residente, para compensar el coste mensual de su plaza de residente. Desde el punto de vista fiscal, entendemos que se debe considerar como donación e incluirlo en la declaración anual, mod 182, sin embargo a la hora de registrar esta operación surge la duda, ya que tambien se puede entender que es un pago anticipado por el coste de la residencia y que se deberia considerar como ingreso atendiendo al devengo periodico, bien hasta la extinción de este pago anticipado o hasta el fallecimiento del titular, momento en el que la parte restante y la cancelación del usufructo se deberian considerar, ya si como donación.
¿Que opina el equipo asesor?, ¿cual sería la opción mas correcta con el fin de evitar problemas fiscales o en la rendición de cuentas?

Un cordial saludo y muchas gracias por vuestras aportaciones.

Emilio Muñoz

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Respuestas

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#1

Aportada por:

Jose Luis Bilbao Beitia

Economista - Asesor Fiscal

Trabaja en:

Asesor particular

10.04.13

Es una consulta muy interesante y que se sale de lo habitual.
Por un lado, según yo entiendo; tiene carácter de reintegrable, ya que a la finalización del contrato (por falleciemiento por ejemplo) habrá que recalcular la deuda pendiente. Para dicho cálculo habrá que tener en cuenta, por un lado el valor del piso en su momento, y por otro el valor de todas las cuotas pendientes.
Por otro lado, existe contraprestación.
Por todo ello, parece claro que una donación NO es.

Contablemente, ¿cómo contabilizarlo?. probablemente existirán otras maneras, pero yo te voy a proponer una de ellas, que a mi entender puede ser válida.

Por el valor actual del piso a la cuenta 171. Deudas a largo plazo. Mensualmente, se emitirá la factura de la residencia a la 72. Estas cantidades irán compensando mes a mes la cuenta 171. El funcionamiento de la cuenta 171 será similar a las de los préstamo.

Me imagino que seguirá habiendo lagunas, por lo que sigo a vuestra disposición.

Un saludo
Jose Luis

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#2

Aportada por:

Valentin Playa

Abogado y especialista en Tecnologias de la Informacion

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Asesor particular

10.04.13

Emilio,

sin mirar lo que pueda haber dicho la Agencia Tributaria sobre este tema y creo que hay que estar al contrato que se firme.

Un donación es a título gratuito lo que no es vuestro caso. Lo que estais haciendo yo creo que es una operación financiera.
Una posibilidad sería que a cambio de la propiedad del inmueble suscribierais un seguro por el que la compañía de seguros abonara una renta vitalicia que cubriría el pago de la residencia. De esta forma, al intervenir una compañía de seguros, se garantiza el pago de la deuda, y la valoración del piso y de la pensión vitalicia se hace con criterios profesionales.
También puede ser una operación mixta, parte una donación y parte una compraventa si valoración de la pensión vitalicia, calculada con los criterios actuariales de las compañias de seguros, es muy baja con relación al valor de la vivienda.
Hacer esta operación entre el residente y la residencia sin más creo que os puede traer problemas no solo fiscales.
Saludos,

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#3

Aportada por:

Juan González Martín-Palomino

Abogado. Asesor Tributario ESFL

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Asesor particular

10.04.13

Tal como expones la operación, clarísimamente es una venta de la nuda propiedad del inmueble, materializándose el pago con la compensación de las cuotas mensuales que deba satisfacer el residente. Siendo esto así, las consecuencias fiscales y contables serán las propias de una compraventa: la operación devengará ITP (con la posibilidad de exención para la Fundación si estuviera acogida al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002) y al transmitente se le generará una variación patrimonial que deberá declarar en su IRPF. Por lo que respecta a su contabilización, el inmueble se contabilizará en su correspondiente cuenta de activo (210 y 211) con abono a la correspondiente cuenta de proveedores de inmovilizado; esta cuenta se irá dando de baja con arreglo al devengo y cancelación de las correspondientes cuotas mensuales del residente.

Ahora bien, lo anterior podría obviarse si en la escritura de transmisión, en lugar de calificar la operación como compraventa, se califica como donación (sin hacer ninguna referencia a la contrapestación por la compensación de las cuotas del residente), en cuyo caso las consecuencias fiscales y contables serían distintas. En este caso la operación de adquisición de la nuda propiedad del inmueble por donación debería desligarse de la contabilización de los ingresos que se devenguen por las cuotas mensuales del residente. La deuda que el residente genera por esas cuotas mensuales, y que en la práctica no va a pagar, debéis determinar como se dará de baja en vuestra contabilidad.

A los efectos anteriores debemos tener en cuenta uno de los principios generales de la Ley General Tributaria, en cuanto a que los hechos económicos se calificarán con arreglo a su verdadera naturaleza jurídica, con independencia del nombre y la forma que le den los intervinientes.

Según entiendo.

Juan González Martín-Palomino.

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#4

Aportada por:

Francisco Romero

Abogado. Asesoramiento en Fiscalidad, Contabilidad y Financiero.

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Asesor particular

10.04.13

Atención a las donaciones, porque en la pregunta no se dice si hay herederos, y las donaciones pueden ser reversibles y encontraros con un problema.
Me parece correcta la opinión de Valentín. Esto se parece mucho a la “Hipoteca Inversa”, es decir un banco o compañía de seguros se hace propietario de un inmueble, que sique ocupando su propietario actual a cambio de una renta periódica y vitalicia. Se fija el precio y el interés y, de acuerdo con las tablas actuariales, el importe de la renta; dependiendo del momento del fallecimiento, los herederos pueden deshacer esa hipoteca compensando al banco o a la compañía de seguros por la parte pagada, es decir que tienen derecho a la parte no consumida de esa renta. Es mucho más complejo, pero la idea general es esa.
Creo que hacerlo como una venta con pago aplazado, que en el fondo es como se plantea, implica, además de la papelería, otras cuestiones no menores: ¿Durante cuánto tiempo se pagará? ¿Qué sucede si el propietario actual fallece al poco tiempo de formalizada la venta? ¿Quién garantiza la existencia de la residencia y por tanto la prestación del servicio? Hecho así tiene efectos contables y fiscales para las dos partes durante toda la vigencia de la renta.
Habría que conocer la edad y estado físico del propietario, el valor de la vivienda y el precio de al residencia.
Hay otras figuras como la “Renta Vitalicia Gratuita” y el “Vitalicio”, pero casi mejor consulta con un abogado, porque esto requiere un desarrollo más elaborado y específico.
En mi opinión lo más sencillo es la venta a un tercero, el cobro total y que su importe se consigne en una cuenta a su nombre sobre la que la Residencia gire los recibos.

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#5

Aportada por:

José Luis Torres

Abogado

Trabaja en:

Asesor particular

11.04.13

Magnífico debate. Podríamos seguir opinando durante mucho tiempo, y con diferentes alternativas y todas admisibles en derecho.

Creo que se las partes deben de simplificar la operación y que quede en todos sus aspectos reflejados en escritura pública, para evitar que la Administración Tributaria intervenga.

No quiero verter ninguna otra opinión pues no enriquecerían las de los anteriores compañeros. Lo que si quiero significar es su gran nivel profesional que demuestran con sus respuestas.

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#6

Opinión anónima

12.04.13

Buenos dias y gracias por vuestras respuestas.
He podido revisar la escritura y se formaliza como una donacion de la nuda propiedad, el usufructo lo mantiene el donante hasta su fallecimiento, y no se hace referencia a la contraprestacion por las cuotas de la residencia.
Entiendo que en este caso y atendiendo a alguna de las respuestas, el tratamienteo es como una donacion tanto de cara a Hacienda como en la contabilidad y otro asunto sera como consideramos las cuotas de este residente, que evidentemente tendran que ser soportadas por la fundación de alguna forma. De nuevo mi agradecimiento por vuestras respuestas, Un saludo.

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#7

Aportada por:

Juan González Martín-Palomino

Abogado. Asesor Tributario ESFL

Trabaja en:

Asesor particular

17.04.13

Tal vez debíamos haber empezado por esto. Pues tú estás dando la respuesta: el tratamiento fiscal y contable es el de una donación y tendréis que ver como tratáis el tema de las cuotas que no se pagan.

Saludos.

Juan González Martín-Palomino.

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#8

Opinión anónima

24.04.13

Excelentes aportaciones, a las que humildemente añado otra:

Contratar una inmobiliaria que a cambio de una comisión, se encargue de alquilar la vivienda a un precio razonable, y con las cuotas del inquilino, pagar la estancia en la residencia.

Así, se eliminan los posibles futuros problemas que pudiera haber con los herederos.

Un saludo.

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